| امروز یکشنبه 15 تیر 1399

چالش ها و راهکارهای پیش رو در تعدیل اجاره بهاء

کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان آذربایجان شرقی

چالش ها و راهکارهای پیش رو در تعدیل اجاره بهاء

                                                               داود سلطانی

                                                                کارشناس رسمی دادگستری

                                                             رشته راه و ساختمان

مقدمه:

موضوعات مرتبط با عقد اجاره به جهت موارد استفاده متعدد آن، امروزه به‌عنوان یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی است که بعد از عقد بیع، بیشترین مواد متعدد در مفاد قانونی عقود را به خود اختصاص داده است. در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران عقد اجاره چنین تعریف‌شده است.

تعریف : « اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجرِه گویند».

عقد یا قرارداد اجاره در صورتی صحیح است که ارکان و اجزای لازم را داشته باشد. ازجمله شرایطی که بر اساس ماده 5 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 13/02/62 لازم است در قرارداد اجاره به آن‌ها توجه شود عبارتند از :

  • طرفین قرارداد، موجر و مستأجر بایستی مشخص باشند.
  • موجر باید اصالتاً و یا وکالتاً مالک عین مستأجرِ باشد که بتواند آن را به مستأجر واگذار نماید.
  • نشانی کامل و دقیق هریک از طرفین قرارداد.
  • مدت‌ و زمان شروع قرارداد. اگر زمان شروع مدت اجاره قید نشود، شروع آن از زمان عقد قرارداد خواهد بود.
  • عین مستأجرهِ باید معلوم و معین بوده و اعلام گردد در تصرّف کدامیک از طرفین است. در صورت تصرّف موجر زمان تحویل عین مستاجره باید مشخص شود.
  • میزان اجاره بهاء

مدت قرارداد اجاره

در ماده ۴۶۸ قانون مدنی ایران آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا عقد اجاره باطل است. دلیل اصلی در مورد معین بودن مدت اجاره این است که در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به‌سختی می‌توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز کرد. بطوری که بیع به تعبیر فقها تملیک عین به ‌عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و متمایز می‌سازد.

تعیین اجاره بهاء

اجاره بهاء امروزه عمدتاً بصورت رهن و اجاره ، رهن کامل و یا فقط مبلغ اجاره مطرح می باشد. آنچه رایج است در حالت کلی برای  تعیین مبلغ اجاره بهاء در زمان عقد اجاره، با توافق طرفین قرارداد از روش های متعارف استفاده می شود.

اجرت المسمّی و اجور گذشته

منظور از اجور که جمع لغوی اجر است، همان اجاره بهای استفاده مستأجر از عین مستأجرِه می باشد، بدیهی است که مستأجر وظیفه دارد اجاره بهای معیّنه را در موعد مقرر به موجر بپردازد و در صورتی که پرداخت اجاره بهاء از سرسید تعیین شده به تعویق بیافتد و موجر موفق به دریافت آنها نشود، مستأجر شرعاً و قانوناً به ‌عنوان مدیون، بدهکار این اجور معوقه است که میزان آن در زمان عقد اجاره به‌ عنوان اجرت المسمّی مشخص‌شده بود، بنابراین منظور از اجورمعوقه جمع اجاره ‌بهای پرداخت نشده توسط مستأجر در مدت ایام تصرف وی به میزان معین و معلوم بین موجر و مستأجر است.

بطور خلاصه مدعی(موجر) با استناد به قرارداد عقد اجاره فیمابین عیناً همان میزان معین در قرارداد را به عنوان اجاره بهاء معوقه و پرداخت نشده در یک ماه یا چند ماه بطور مجموع تحت عنوان اجورمعوقه و پرداخت نشده که مستأجر تأخیر در پرداخت آنها در مواعد معینه داشته درخواست می نماید و چون میزان این اجور دریافت نشده بین طرفین معلوم و معهود است دیگر نیازی به جلب نظر کارشناس برای تعیین اجرت استفاده از مورد اجاره(اجور معوقه) نمی باشد.

اجرت‌المثل

ممکن است تصرفات مستأجر به بعد از سپری شدن مدت عقد اجاره نیز در عین مستأجره ادامه یابد و حتی بدون اجازه موجر در استفاده از مورد اجاره به تصرفات خود ادامه دهد، در این صورت چون قرارداد قبلی به پایان رسیده است، موجر ملتزم به دریافت همان مبلغ قبلی نیست و می‌تواند با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری پس از بازدید از ملک مورد تصرف ارزش روز میزان اجاره بهاء بعد از ایام سپری شدن قرارداد (اجرت المثل) را محاسبه و از مستأجر مطالبه نماید. اصطلاحاً میزان ارزش مالی استفاده از مورد تصرف بعد از منتفی شدن عقد اجاره به علت پایان مدت قرارداد را اجرت ‌المثل نامیده‌اند.

تبصره ماده 3 قانون سال 62-در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره موجر مستحقّ دریافت اجرت المثل است.

همچنین در مواردی که شخصی ملک غیر را بدون اذن مالک تصرف نماید و بی آنکه مسبوق به قرارداد اجاره قبلی باشند چون استفاده از ملک دیگری مجانی نمی باشد، مالک حق دارد از فرد متصرف که تصرفاتش بدون اجازه مالک بوده و از مصادیق غصب وغاصبانه محسوب می شود تقاضای تعیین اجرت المثل به عمل آورد. البته براساس ماده ۵۰۱ قانون مدنی در اجاره اشیاء اگرمستأجر عین مستأجره را بیش از مدت های مزبوره در نظر طرفین در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله یعنی رضایتی که علی الظاهر از سکوت موجر استنباط و احراز می گردد که تمایل قلبی داشته مستأجر همچنان متصرف ملکش باشد و تخلیه او را درخواست نکرده است، برای بقیه مدت های تصرف وی و نسبت به زمان این تصرفات موجر تنها مستحق اجرت مذکوره قبلی بین طرفین (اجور معوقه)  است نه اجرت المثل که صرفاً در مواقعی مطالبه می شود که مستأجر بدون اجازه مالک ادامه تصرف بعد از انقضاء مدت اجاره داشته باشد.

 تعدیل یا افزایش اجاره بهاء

در ماده ۴ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب دوم مرداد ماه 1356، تمامی شرایط مربوط به تعدیل اجاره بها ذکر و طبق این قانون موجر یا مستأجر می توانند بنا به شرایط و میزان تغییر در هزینه های زندگی، برای تجدید نظر در اجاره بها اقدام نمایند. این اقدام منوط به آن است که مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخی که در سند قطعی تعیین اجاره بها درج شده، سه سال تمام گذشته باشد. در اینصورت دادگاه می تواند نرخ اجاره بها را با نظر کارشناس بنا بر نرخ روز تعیین نماید.

مبنای روش محاسبه تعدیل اجاره بهاء

عواملی که در محاسبه اجاره بها تأثیر دارد شامل نوع ملک، قدمت آن، مدت زمان اجاره توسط مستأجر، موقعیت جغرافیایی ملک، مساحت بنا، نوع کاربری ملک و… است. بی شک تمام این موارد به همراه عوامل دیگری چون پرداخت سرقفلی و میزان اجاره بهای قبلی و همچنین تعمیرات احتمالی که مستأجر در ملک اعمال نموده نیز در تعیین میزان تعدیل اجاره بها مؤثر است. اما باید توجه داشت حتی با علم به تمامی موارد بالا، تعیین میزان افزایش یا کاهش اجاره بهاء، تنها در حوزه تخصص کارشناس رسمی دادگستری قرار داشته و بشرح قسمتی از ماده 4 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب دوم مرداد سال 1356 دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بهاء را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

بررسی روش های تعدیل اجاره بهاء

 یکی از سؤالات مطرح چگونگی تعدیل اجاره بهای واحدهایی است که سابقه ی اجاره بهای قبلی دارند . هرچند این امر برای تعدادی از همکاران امری مشخص و پیش پا افتاده تلقی می گردد لیکن در بعضی مواقع اختلافات فاحش نظرات دوستان در پرونده ها مؤید اهمیت این امر و لزوم تجدید نظر جدی آن است.

آنچه در ادامه خواهد آمد نظرات شخصی افراد عمدتا در مقالات استخراجی از سایت های اینترنتی می باشد که مسلما  پس از بررسی و همفکری با پیشکسوتان کانون و مراجع قانونی مربوطه است که به صورت خلاصه تقدیم می گردد . امیدوارم انعکاس نظرات ارزشمند خوانندگان موجب ارتقاء هر چه بیشتر مبحث باشد .

پیش فرض های تعدیل اجاره بهاء :

  1. قرار کارشناسی صادره توسط مرجع محترم قضایی.
  2. سابقه قبلی اجاره بهاء در سنوات قبل.
  3. چگونگی رابطه مالک و مستأجر در توافقات قبلی ( سرقفلی ، سنوات گذشته ، شغل فعلی و . . .).
  4. وضعیت فعلی ملک و موقعیت قرار گیری آن.
  5. بهبود وضعیت تجاری یا تضعیف آن با توجه به طرح های شهری و وضعیت بازار.
  6. امکان رونق کسب واحد با توجه به محدودیت های مالکانه نظیر عدم اجازه تغییر شغل و امثالهم یا استقبال مشتریان امروزی از شغل مربوطه.
  7.  تعیین سهم مالکانه و سهم مستأجر در اجاره بهای ملک با توجه به قراردادهای قبلی فی مابین.

روشهای تعدیل اجاره بهاء :

در تعدیل اجاره بهای واحدها دو روش کلی می تواند ملاک عمل قرار گیرد که به تفکیک مورد بررسی قرار گرفته و محاسن ویا معایب هریک  بصورت اجمال بیان می گردد .

 1-استفاده از آخرین اجاره بهای تعیین شده قبلی که در این روش به دو صورت می توان اعداد قبل را به روز نمود :

الف ) استفاده از شاخص های بانک مرکزی

ب ) استفاده از ضرایب تورم واقعی کشور

محاسن این روش تعدیل اجاره بهاء :

  • استناد به شاخص هایی که توسط ارگان های مسئول ارائه می گردد.
  • قابل دفاع بودن محاسبات مربوطه.
  • اثرات روانی کمتر در ازدیاد اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم.

معایب روش مذکور تعدیل اجاره بهاء :

  • اختلاف فاحش با اجاره بهای روز واحدهای مشابه.
  • تضییع حقوق موجرین در ارزش سرمایه ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه مربوطه است.
  • ازدیاد اختلاف های اعداد اعلامی طی چند دوره کارشناسی انجام پذیرفته با واقعیت های ملموس جامعه.
  • کمرنگ شدن استنادات کارشناسی در بررسی ها تا جایی که بحث تعدیل اجاره بهاء را به یک امر محاسباتی ساده تنزل خواهد داد.

 

2-تعدیل اجاره بهاء سهم مالکانه ملک

در این روش واقعیت های روز ارزیابی ، بهای سهم مالکانه موجر ، اجاره املاک مشابه و آیتم های مؤثر دیگر مد نظر بوده و به عبارتی سابقه میزان اجاره های قبلی ملاک اصلی  نخواهد شد یا بسیار کمرنگ خواهد بود .

محاسن روش تعدیل اجاره بهاء سهم مالکانه ملک :

  • استناد به آیتم های کارشناسی و تخصص کارشناسان.
  • احقاق حقوق موجرین در ارزش سرمایه ایشان که ناشی از حقوق مالکانه مربوطه است.
  • نزدیک شدن اعداد اعلامی با واقعیت های روز.

معایب روش تعدیل اجاره بهاء سهم مالکانه ملک  :

  • اثرات روانی زیاد در ازدیاد اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم.
  • مستند بودن اعداد به بررسی های کارشناسی درصورتی که احتمالاً با نادیده گرفتن برخی از آیتم های موثر انجام پذیرد.

جمع بندی :

با در نظر گرفتن کلیه موارد فوق ، چنین استباط می شود که چنانچه دو آیتم ذیل :

  1. اذعان قریب به اتفاق همکاران مبنی بر جلوگیری از تضییع حقوق موجرین که در روش استفاده از آخرین اجاره بهای تعیین شده قبلی بیشتر محتمل می باشد .
  2. اعتقاد به جبران مافات در حداقل زمان ممکنه و با کمترین آسیب احتمالی.

 مورد تأیید باشد، استفاده از شاخص های بانک مرکزی و یا ضرایب تورم واقعی کشور به نظر تنها روش محاسبه تعدیل اجاره بهاء نبوده  بلکه  محاسبه تعدیل اجاره بهای سهم مالکانه ملک با استناد به تخصص های کارشناسان که با لحاظ تمامی عوامل موثر در محاسبه کارشناسی نرخ تعدیل اجاره بهاء لحاظ شده باشد نیز یک روش مهم و قابل استناد می باشد .

لذا هرکدام از دو روش مذکور که موجب نزدیک شدن به واقعیت گردد می تواند مورد استناد و استفاده در تعدیل اجاره بهاء توسط کارشناسان رسمی قرار گیرد. البته که روش استفاده از تخصص های کارشناسان (سهم مالکانه ملک) چنانچه تمامی عوامل تاثیر گذار مد نظر  گرفته شود، به واقعیت نزدیک تر خواهد بود.

منابع:

    - قانون مدنی

         - قانون مالک و مستاجر

         - مجموعه نظرات و نوشته های اشخاص و متخصصین.



ارسال دیدگاه

کلیه حقوق برای کانون کارشناسان آذربایجان شرقی محفوظ است