| امروز یکشنبه 15 تیر 1399

بررسی تحلیلی قانون و آیین نامه تملک آپارتمان ها

کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان آذربایجان شرقی

بررسی تحلیلی قانون و آیین نامه تملک آپارتمان ها

                                                                               محمد مسعود علیزاده خرازی

                                                                 کارشناس رسمی دادگستری- عضو شورای عالی

با افزایش روزافزون آپارتمان نشینی، بالطبع مسایل و موضوعات جدیدی بروز کرده است که بررسی آنها از منظر حقوقی وکارشناسی می­تواند راهگشا باشد، به همین منظور عرف جامعه و همچنین استفاده از دو علم مطرح در جهان امروزی چون حقوق و مهندسی به صورت مکمل می تواند معضلات پدید آمده از آن را به نوعی بررسی و از بروز آن جلوگیری کند.

 آپارتمان به عنوان یک موهبت در همه جوامع صنعتی، جمعیت روز افزون را به شیوه­های مدرن در خود جای می­دهد در عین حال این حلاّل مشکلات، گاه خود پیامد بسیاری از مشکلات عدیده و بغرنج برای مصرف کنندگانش با شدت و ضعف همراه بوده و از جنبه­های گوناگون برای جامعه مدنی چالش بر انگیز شده است، که از نقطه نظر اجتماعی و با فرهنگ سازی می­توان طریق صحیح را  به عموم افراد آموزش و آن را ترویج نمود.

گاه مسایل فراتر از این مقوله به وقوع می­پیوندد و همین جاست که نقطه تلاقی دو علم حقوق و مهندسی به چاره جویی و کشف علل و عوامل و حل بحران می­پردازند، البته در این باب ، نقش مؤثر مقنن و تدوین قوانین که قابلیت اجرایی را همگام با در نظر گرفتن مصلحت سنجی تابعان آن از سوی قانونگذار به همراه دارد، می­تواند ما را به صلاح رهنمون گردد،  با توجه به پیشرفت جامعه از جنبه های مختلف جایز نمی­باشد که متن قانون به روال زمان تدوین، در برابر نا همگونی های پدید آمده در زمان حال به قضاوت، تعیین تکلیف نماید و از سوی دیگر نیازها و از همه مهم تر عرف حاکم بر جامعه می­طلبد که مقنن همگام با مسایل ایجاد شده ناشی از احتیاجات مردم در صدد طرح اجزاء و بیان حالات متعدد مسایل برآید، البته با درایت و آگاهی و همچنین با اجماع صاحب نظران که در این زمینه بی شک معدود پرونده هایی در این باب سیستم قضایی را به نوعی به خود مشغول و سر در گمی مردم را به همراه دارد، بپردازد.

لذا اقتضا دارد که در وضع قانون و مقررات با توجه به ویژگی ها و خصوصیات، به حسب نیاز از حوایج مردم اطلاع داشت که اگر مطابق با آن تنظیم و مقرر نگردد به تبع، عرف نیز از آن تبعیت ننموده و راه خود را به موازات خواسته ها پیش می­گیرد و کم نیست مواردی از این دست، مواد و آئین نامه هایی که منجر به کاهش ارج و اعتبار قانونگذار از دیدگاه تابعین و عدم کارآیی قوانین و ناهماهنگی آن در عمل صورت گرفته است.

 از نظر اجرای قوانین ما با مشکلاتی مواجه هستیم. از زمان تصویب قوانین و طی دوره آزمایشی و بررسی عملکرد نسبی و سپری شدن مدت طولانی تا  زمان اجرایی شدن آن، و به موازات آن پیشرفت جامعه و روز افزون شدن نیازها و به دیگر کلام، جدید شدن شیوه های زندگی، قوانین پدید آمده دیگر کارآیی مورد نظر را به همراه و تناقضات محاسباتی پیش آمده در عمل­ و آنچه قانونگذار ابراز نموده به خوبی مؤید این اظهار می باشد.

در مقابل قوانینی نیز پدید آمده­اند که جا دارد از مقنن تقدیر نمود، از جمله قانون پیش فروش آپارتمان ها مصوب سال 1389، یک تحول بنیادین در فضای پیش فروش در زمینه جلوگیری از سوءاستفاد­ه­ های احتمالی را ایجاد نمود، علیرغم سودمندی که در پی دارد تاکنون جنبه­ی اجرایی نیافته است، حال با این تفصیل از قانونگذار محترم  انتظار می­رود ساماندهی را در راستای مصلحت در پیش­گرفته و تدبیر بر مبنای عقلانی با انصاف و عدالت به این نابسامانی ها و دوره های ناتمام و بیهوده خاتمه داده و طریق اصولی و منطقی را به واسطه عملکرد صحیح صاحبان حِرَف نظاره گر باشیم. امید است با اصلاح نواقص و رفع موانع، استفاده بهینه از امکانات، جلوگیری از تحلیل منابع، استفاده از نیروی مبتکر وخلاق، افزایش منفعت مادی و معنوی در راستای پیشرفت و غنای ماندگار به اهداف والا دست یابیم.

همانگونه که مستحضر هستید در مقوله آپارتمان از منظر حقوقی از دو مورد به عنوان شاخص مالکیت و تملک یکی از جهت مال،  ملک مشاع و دیگری از جهت حق، حقوق و سهم اختصاص یافته به صاحبان این آپارتمان ها و از نگاه دیگر به مشاع بودن و شرکت و آداب تحصیل آن  به تحلیل می پردازد. در بین ما کسانی هستند  که به صورت فراگیر با این پدیده در ارتباط بوده و اهمیت این مسئله برایشان ملموس وعینی است و آنچه امروزه از دغدغه های مهم زندگی است بی شک موضوعات اقتصادی و مالی خصوصاً مسکن و مستغلات است که عموماً  از دارایی های مهم مردم است. بنابراین، علیرغم اینکه مسکن و مستغلات عموماً نه تنها به عنوان مقوله­ی مهم در دارایی شخص و خانواده او محسوب می­شود از سوی دیگر به عنوان مهم ترین ماترک برای نسل بعدی نیز محسوب می­شود، لذا حفظ ارزش آن در سهم از عرصه و مشاعات، تخریب و نوسازی و سایر تحولات از اهمیت حیاتی برخوردار است در حالی که قانون وآئین نامه تملک آپارتمان ها مطابق استدلال های آمده در زیر پاسخگوی این نیاز و انتظار حیاتی­ مردم نیست و به دلیل گسترش رفع نیاز به مسکن ومستغلات (اداری، تجاری...) از طریق مجتمع سازی و آپارتمان سازی و عدم اطلاع کافی از قانون وآیین­نامه تملک آپارتمان ها و تحولات آتی متأثر از این قانون انتظارات و برنامه ریزی اقتصادی آتی شخص وخانواده را مختل می­کند. بدین جهت نیاز به بررسی تحلیلی مشکلات ناشی از قانون وآئین نامه تملک آپارتمان ها در عمل از جمله در مورد تخریب و نوسازی  املاک کلنگی آپارتمان ها و ارزشیابی سهم العرصه املاک مشاعی بویژه با کاربری های متفاوت ضروری می نماید.

لايحه قانون تملك آپارتمان‌ها در سال 1337 به مجلس تقديم و پس از تاخير زياد، در نهايت در جلسه 16/12/1343 تصويب شد و اصلاحات و الحاقاتي در سال‌هاي 1351، 1358، 1359 و 1376 در قانون به وجود آمده است. اين قانون که بخشي از آن مربوط به قبل از انقلاب بوده و بعد از انقلاب نيز تغييراتي داشته، با ضعف‌ها و خلاء های قانوني روبه رو است. راهکار های قانون تملک آپارتمان ها برای موضوعات مورد بحث ما در مواد 4، 10 و13 بشکل زیر آمده است.

در ماده 4- و تبصره های این قانون آمده است « حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یك از مالكان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند، پرداخت هزینه های مشترك اعم از اینكه ملك مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.» و در آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها ماده 23 آمده است « شركا ساختمان موظفند در پرداخت هزينه هاي مستمر و هزينه هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمت هاي مشترك بنا مصرف مي شود طبق مقررات زير مشاركت نمايند: در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب، گازوئيل و آسفالت پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده 4 قانون تملك آپارتمان ها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگاهداري تاسيسات، باغبان، تزئينات قسمت هاي مشترك و غيره به طور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي گردد. تعيين سهم هريك از مالكين يا استفاده كنندگان با مدير يا مديران مي باشد.».

 ماده 4 قانون و ماده 23 آیین نامه، ناظر به حقوق، تعهدات، مخارج، هزینه حفظ و نگهداری مشاعات یا به تعبیر آئین نامه هزینه های مستمر است و متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان امر کرده است ولی هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا باشد، به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه با توجه به اصل حاکمیت اراده ها ( ماده 10 قانون مدنی«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند،در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.») اگر مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند قانون تملک آپارتمان ها، آن را محترم شمرده است.

در ماده 10 قانون آمده است « که هر کس آپارتماني را خريداري مي‌کند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني که ساختمان روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعا سهيم مي‌شود مگر آن که مالکيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد».

 این ماده بر خلاف ماده 4،  اختیار ترتیب دیگری برای تقسیم حقوق، برای مالکان را پیش بینی نكرده است و سهم هر مالک را فقط متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان معین کرده است.

ماده 13 قانون آمده است « در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.».

راهکار برون رفت قانون تملک آپارتمان ها در ماده 13 الحاقی برای رفع مشکلات ناشی از اختلاف مالکین، یک راهکار غیر کارآمد است و موارد نادر اعمال شده از این ماده در مقایسه با موارد وسیع تخریب و نوسازی املاک کلنگی دلیل این مدعا است زیرا اعمال این ماده مستلزم طی پروسه دعاوی حقوقی در محاکم و جلب نظر کارشناسی است که عموماً توام با اعتراضات معترض یا معترضین به نظرات کارشناسی و رای دادگاه بوده که مستلزم وقت زیاد می باشد و از آنجایی که عموماً مالکین آپارتمان ها از نظر مالی و فنی قادر به تخریب و نوسازی نیستند و معمولاً توسط شخص ثالث به عنوان سازنده یا سرمایه گذار یا  شریک انجام می گیرد و شخص ثالث اصولاً تمایلی به درگیری در این پروسه طولانی ندارد در نتیجه راهکار قانون تملک آپارتمان ها ماده 13 الحاقی در عمل غیر کارآمد است و همچنین در عمل بسیاری از تخریب و نوسازی ساختمان ها نه به دلیل فرسودگی بلکه بواسطه عوامل دیگر (از قبیل افزایش تراکم زیربنا، تغییر کاربری، عدم وجود پارکینگ، عدم وجود امکانات رفاهی، عدم وجود استقلال در انشعابات و...) صورت می پذیرد که هیچکدام در ماده 13 قانون لحاظ نشده است.

آسیب شناسی حقوقی ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها در شماره بعدی تقدیم خوانندگان محترم مجله آذر کارشناس خواهد شد.

 



ارسال دیدگاه

کلیه حقوق برای کانون کارشناسان آذربایجان شرقی محفوظ است